ŞUFA ( ÖN ALIM )HAKKI
Ön alım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda yasal ve sözleşmeden kaynaklanan ön alım hakkı olmak üzere iki şekilde düzenlenmiştir.
A-) YASAL ÖN ALIM HAKKI
Şufa hakkı taşınmazlarda paylı bir mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer pay sahiplerine kanun koyucu tarafından verilen yasal ön alım hakkıdır. Yasal ön alım hakkı kanun koyucu tarafından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 732,733 ve 734. Maddelerinde düzenlenmiştir.
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Ancak ön alım hakkını kullanacak kişinin satıştan evvel pay sahibi olması gerekmektedir.
KULLANMA YASAĞI
Şufa hakkı ancak normal satışlarda kullanabilir. Cebri icra yoluyla paylı mülkiyete taşınmazın pay sahiplerinden herhangi birinin payının satılması durumunda diğer pay sahipleri ön alım haklarını kullanamazlar. Bu durum kanun koyucu tarafından 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda 733. Madde de kullanma yasağı olarak düzenlenmiştir. Kısacası bir taşınmaz üzerinde paylı mülkiyete sahipseniz ve diğer pay sahibinin payı icra müdürlüğü aracılığıyla satışa çıkarıldıysa burada yapabileceğiniz tek şey herkes gibi icra müdürlüğünün yapmış olduğu ihaleye girip ihalede pey sürerek taşınmazdaki diğer payları satın alabilirsiniz.
ÖN ALIM HAKKINDAN FERAGAT MÜMKÜN MÜ?
Şufa hakkının kullanılmasından feragat etmek mümkündür. Pay sahipleri taşınmaz üzerinde pay sahibi olmadan olmadan önce birbirleriyle anlaşarak ileride olası bir satışta bu hakkı kullanmaktan vazgeçebilirler. Ancak pay sahiplerinin birbiriyle yapacağı bu anlaşmanın resmi şekilde yapılması kanun koyucu tarafından 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda 733. Maddesinin 2. Fıkrasında feragat için geçerlilik şartı olarak aranmıştır. Bu hususta taraflar arasında adi yazılı bir anlaşmanın olması herhangi bir hüküm doğurmaz.
ÖN ALIM HAKKI NASIL KULLANILIR, KİMLERE KARŞI İLERİ SÜRÜLEBİLİR?
Şufa hakkının kullanılabilmesi için devredilen payın diğer pay sahibine / sahiplerine bildirilmesi gerekmektedir. Bu bildirim mutlaka Noter aracılığıyla yazılı bir şekilde yapılmalıdır. Aksi şekilde yapılan bildirimler geçerli bir bildirim olarak kabul edilmez. Örnek verilecek olacak ise paylı mülkiyette payın devrini yeni pay sahibi ya da payını devreden tarafından diğer pay sahibine yapılacak olan sms, mail, whatsapp mesajı yoluyla yapılan bildirimler kanun koyucu ve Yargıtay tarafından geçersiz bildirimler olarak kabul edilmektedir.
Şufa hakkını yapılan geçerli bildirimden itibaren 3 aylık hak düşürücü süre içerisinde eğer bildirim yapılmamış ise taşınmaza ilişkin pay devrinin gerçekleştiği tarihten itibaren her halde 2 yıl içerisinde payı devralan kişiye karşı dava yoluyla kullanılmalıdır. Davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Dava taşınmazın aynından kaynaklandığı için 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 12. Maddesi uyarınca kesin yetki kuralı geçerlidir. Yetkisiz bir mahkemede açılması durumunda kesin yetki dava şartı olduğundan ve davanın her aşamasında ileri sürülebildiğinden dava şartı yokluğundan dava usulden reddedilir.
Yasal Ön alım hakkı payı devralan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Taşınmazda pay sahibi olan diğer pay sahiplerine karşı ileri sürülemez. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Hakim tarafından verilecek kesin süre içerisinde satış bedeli ve tapu giderleri yatırılmazsa eğer yasal ön alım hakkını kullanan davacının davası reddedilir. İşbu sebeple usule ilişkin kuralları ve süreleri takip etmeniz gerçek kişiler tarafından zor ve meşakatli olacağından şufa davalarında bu alanda uzman bir hukukçudan yardım almanızı tavsiye ederiz.
B-) SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
Sözleşmeden kaynaklanan ön alım hakkı kanun koyucu tarafından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 735. Maddesinde düzenlenmiştir. Taraflar sözleşme serbestisi içerisinde mülkiyetine sahip oldukları herhangi bir taşınmaz üzerinde üçüncü bir kişiye ön alım hakkı verebilir. Ancak bu sözleşmenin hüküm doğurabilmesi için bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde taşınmazda ön alım hakkı olduğunu iddia eden kişi bu hakkını üçüncü kişilere karşı ileri süremez.
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Sözleşmeden kaynaklanan ön alım hakkının kulanılması için kanun koyucu 10 yıllık hak düşürücü süre öngörmüştür. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan ön alım hakkında da uygulanır.
Av. Muhammet ERÇİN
Comentarios