Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (TKHK md.40)
Sözleşmenin Şekli:
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi geçerli olması için yazılı sözleşme tapu siciline tescil edilmeli, satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Bu şartlara uyulmadan yapılan sözleşme nedeniyle satıcı, tüketici aleyhine sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez, herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
Geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden her ne ad altında para alınırsa sebepsiz zenginleşme söz konusu olur.
Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ancak yapı ruhsatı alınmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüz değildir. Bu sözleşmenin geçersizliği tüketici tarafından ileri sürülebilir.
Sözleşmenin kurulmasından önce tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Ancak ön bilgilendirme formunun verilmemesi ya da formda yer alması gereken unsurların formda olmaması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.
Ön bilgilendirme formunun verilmemesinin yaptırımı idari para cezasıdır.
Ön Ödemeli Konut Satışında Teminat Zorunluluğu :
Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.(TKHK. m. 42)
Teminatın sağlanmamış olması sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurmaz. Bu hususun sadece tüketici tarafından ileri sürülmesi kabul edilebilir.
Teminatın sağlanmamış olmasının yaptırımı ise idari para cezasıdır.
Satıcının Borcunun İfası :
Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez.
Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri halinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.
Satıcının tek başına kat mülkiyeti/irtifakı tapusunu tüketiciye devretmesi sözleşmeden doğan borcunu tam olarak ifa ettiği anlamına gelmez, satıcı aynı zamanda konutun imalini tamamlamalı ve konutun zilyetliği tüketiciye devretmelidir. Ancak sözleşmenin kurulmasından itibaren 36 ay içinde bunlardan birini yerine getirmesi yeterlidir.
Satıcı konutu teslim veya devretmezse tüketici, temerrüt hükümlerine göre satıcının sorumluluğuna başvurabilir.
Tüketicinin Hakları :
1.Satıcının mülkiyeti devirden kaçınması halinde TMK md. 716 hükmü gereğince tüketicinin tescile zorlama davası açma hakkı vardır.
2.Cayma hakkı:
Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir.
Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.
Cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.
3.Keyfi Dönme hakkı:
Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
Aşağıdaki hallerde ise tüketici sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilir:
a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi,
b) Tüketicinin ölmesi,
c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
ç) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi.
4.Ayıp Halinde Tüketicinin Hakları:
TKHK m. 11 uyarınca:
Sözleşmeden dönme
Bedelinden indirimi
Ücretsiz onarım
Satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini talep edebilir.
5.Temerrüt Halinde Tüketicinin Hakları:
TBK. m. 125 uyarınca:
Aynen ifa ve gecikme tazminatı
Sözleşmeden dönme ve olumsuz zarar
Aynen ifadan vazgeçerek olumlu zararın tazmini talep edebilir.
Kommentare